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アパート・マンション経営で否認される経費 | 蒲郡市・幸田町の賃貸・賃貸管理のことならミニミニFC蒲郡店 丸七住宅株式会社

アパート・マンション経営で否認される経費



今年の所得税の確定申告が終わった頃に税務調査がありました。実は事前に「税務調査の噂」が流れていたのですが、その噂の通りに、通知のあった納税者は数棟のアパート・マンションの所有者でかなりの高額納税者でした。私(税理士)が調査に立ち会いましたが、税務署の担当者は納税者に色々質問をしながら資料を監察します。事前に提出を求めたのは、おおむね以下の資料です。
 ①賃貸借契約書
 ②不動産業者との管理契約書
  ③家賃等の月次報告書
  ④預金通帳
  ⑤修繕費等の見積書・請求書 など。

そして以下のような質問をしてきました。

1.長期に空いてる部屋があるが理由は何か?
納税者に部屋を貸す意思があったかどうかの確認ですが、もし貸していなかったり親族に無償(タダ)で貸してた場合には、相応する固定資産税・減価償却費・借入金の利息・火災保険料などの経費が否認されることになります。今回は不動産業者が定期的に募集してたので「貸す意思」を認めてOKでした。
2.管理会社に依頼している仕事の内容は?
入居者の斡旋、家賃の回収・退去時のリフォームの手配・清掃や草取りなどのすべてをお願いしていると説明しました。
3.奥様(専従者給与の受給者)が担当している賃貸業務は?
以前は元気で帳簿付けからマンションの清掃などをしていましたが、軽い認知症を患ってしまい、最近は賃貸業務にはほとんど携わってないことを説明すると、管理業務のほとんどを管理会社に依頼して奥様は仕事をしていないことが、上記2との総合判断で認定されて専従者給与の一部が否認されました。
4.入居時の「礼金や日割り家賃」がキチンと計上されているか?
5.契約の更新時に受領した「更新料」が計上されているか?
6.退去時に預かった敷金や保証金の返却をせずに「収入計上すべきもの」がなかったか?
7.固定資産税や火災保険料などは賃貸物件に関わる金額が正しく計算されているか?

自宅や、賃貸業に使用していない土地・建物の税金や保険料が経費に含まれていることが多いのです。
8.火災保険料は契約年数(例えば5年契約)に応じた計算をしているか?
9.修繕費として計上した中に資産計上すべき「減価償却費の対象」がないか?
10.真の所有者以外の者の所得として申告しているものがないか?

特に、親が所有する土地を子等が駐車場として賃貸し、収入を子に帰属させるような案件を時折見かけますが、これは否認されて重加の対象となる場合もあります。ただし子等が自分の負担で大きな設備(機械式駐車場等)負担をしている場合はOKです。
最後に番外編として、ゴルフのプレー費を交際接待費(科目は雑費?)に計上するのはOKでしょうか?
多くの方は『同業者との情報交換に必要な支出』と考えておられるようですが、年に数回程度なら私はOKしていますけど(税務署は基本的にはNOです)、毎週・毎月など頻繁に行かれている場合は否認される可能性が高いでしょう。ちなみに、「接待費」とは他者のプレー費も負担することですので、ご自身の分のみ負坦するのは「交際費」となりますが、実は所得税法では交際費を経費として認めておりません。なお、バブルの頃によくあったのですが、税務署は同伴者が誰であるかの調査をゴルフ場に問い合わせする「質問検査権」を持っておりますのでご注意ください。
税理士・谷口賢吉


 
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