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どういった物件を事故物件として募集する必要があるのか | 蒲郡市・幸田町の賃貸・賃貸管理のことならミニミニFC蒲郡店 丸七住宅株式会社

事故物件の定義と告知義務について教えてください。




大家さんの物件が“事故物件”になったら大変ですね。明確に解答したいのですが、実   は事故物件に対する取扱いルールは曖昧(あいまい)です。法律が絡んでいるのに、その法律にスパッと判断できるような記述がありません。そもそも事故物件とは「人が亡くなった場所」です。亡くなる原因は大まかに「病死・自然死」「自殺」「殺人」の3つに分類できますが、物件内で人が亡くなったら必ず事故物件となる訳ではありません。家族で暮らしていたお年寄りが身内に看取られながら亡くなった場合は、ある意味自然なことなので事故物件とはなりませんね。一方で、殺人事件や自殺のあった物件は状態がどうであれ全て事故物件と定義されます。両極端な事例ですがこの2つの違いは、このあとに暮らす人が感じる「嫌悪感」の差です。でも「たとえ病死や自然死でも先月亡くなったと聞いたら気分は良くない」と言う方はいるでしょうが、そこまでは事故物件の範疇には入れない、というのが一般的な判断です。また病死や自然死であっても、一人暮らしで発見に時間がかかったときは事故物件と判断した方が良い場合もあります。その判断は大家さんと管理会社に委ねられていますので、どう判断するかが1つめのポイントになります。
さて、ご自身の物件を残念ながら事故物件と判断したときは、次に住む借主に「事故物件となる経緯(いきさつ)」を説明する義務が生まれます。その義務を果たさないときは最悪の場合、借主から損害賠償請求されるリスクを負います。たとえば、前の入居者が自殺した部屋があり、その事実を次の借主に告知しないで賃貸借契約を締結して引き渡したとします。数ヶ月後に事実を知った借主から「聞いていたら借りなかった」として賠償請求されることは大いにあり得る訳です。大家さんは借主が「知ってたら契約しなかった」という原因(心理的瑕疵(かし)という)を告知する責任を果たさなかったことになり、仲介する不動産会社は重要事項の説明義務違反を問われることになります。
すると「この告知義務はいつまで続くのか?」という疑問が浮かぶでしょう。実は、ここにも明確な定義はありません。人が亡くなったことによる嫌悪感は時間の経過とともに風化すると考えられますので、ある程度の期間を過ぎれば告知義務はなくなるはずです。その期間は「事故物件となる経緯(いきさつ)」の程度によって判断します。また同じ内容でも単身者向け物件なら、ご近所づきあいが少なく噂も立ちにくいので短期間で風化し、ファミリー物件は噂が残るので長くなると考えられます。立地が都心か地方かによっても風化する期間は違ってきます。この「嫌悪感の風化」は時間の経過で起こるものです。亡くなった後に別の方が入居して引っ越したら「告知しなくても良い」という説を唱える専門家もいますが私は賛成できません。しかし判断するのは大家さんと管理会社です。これが2つめのポイントになります。ちなみに告知義務は事故物件だけでなく、近隣に嫌悪施設(風俗店、火葬場、指定暴力団の事務所など)がある場合も発生します。
判断が自分でできるなら経済的損失を被る大家さんは出来る限り「事故物件と判定しない」「告知期間は短期にする」ことを希望するのは当然ですね。しかし、その防衛意識が強すぎると損害賠償請求されるリスクが高まるので、このバランスが重要で難しいのです。商人としてのモラルの問題もあります。どの判断が大家さんの賃貸経営にとって最善かを、信頼できる管理会社に相談してください。

 
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